investasi sektor property

Pre-sale adalah sebuah Kesempatan Investasi

“Kalau ada proyek baru lagi, tolong infokan saya ya” demikian percakapan saya dengan salah seorang investor yang sudah membeli 1 unit Ruko saya di Dewi Sri. Ibu ini sudah membeli ruko tersebut  pada saat rukonya belum dibangun (masih konsep). Dalam tempo sekitar 8 bulan (masa konstruksi) nilai dari ruko itu sudah naik sekitar 60%. Ini yang disebutkan sebagai “kesempatan investasi dari pre-sale suatu proyek”

Apa sih Pre-sale itu?

Konsep pre-sale, merupakan ‘common practice” yang dilakukan dalam bisnis property. Pada saat suatu proyek masih merupakan suatu konsep, developer biasanya menyusun beberapa “pricing strategy”, dan tergantung dari kebijaksanaan masing-masing, maka pre-sale bisa dijadikan suatu kesempatan investasi. Biasanya harga property yang ditawarkan pada “pre-sale” jauh lebih murah dari harga sesudah barang tersebut jadi.
“Pre-sale” dilakukan dengan berbagai alasan, seperti membantu cash flow dari developer dan juga untuk meningkatkan ‘rasa percaya diri konsumen ’ akan suatu proyek. Biasanya, pre-sale ditawarkan secara ekslusif kepada potensial investor beberapa saat sebelum sebuah proyek dijual secara umum.

Apa keuntungan dari Pre-sale?
Bagi Pembeli/Investor, ‘kemungkinan” capital gain dari property/proyek yang dibeli dengan harga yang lebih murah. Karena biasanya diberikan berbagai insentif termasuk diskon dan kadang buy back guarantee untuk pembelian awal dari suatu proyek. Kadang-kadang, investor merealisasikan profitnya ‘hanya’ beberapa bulan setelah proyek berjalan (masih dalam konstruksi), dengan menjualnya kepada pembeli atau investor lain.
Bagi investor yang lebih “berpengalaman”, mereka akan memiliki tingkat ‘confident’ yang lebih tinggi untuk membeli sedini mungkin. Kadang ini disebut sebagai “early bird sale”. Mereka membeli sebelum proyek tersebut dijualkan ke ‘market’, dan kalau dilihat lokasi dimana proyek itu akan berada, mungkin belum ada aktifitas apa-apa di lapangan. Semua aktifitas masih di atas kertas, dalam bentuk konsep.

Apa risiko dari Pre-sale?

Semua investasi memiliki risiko. “ Early bird” akan memiliki risiko jauh lebih besar relatif dari mereka yang membeli di tahap berikutnya. Tetapi kemungkinan “profit” mereka juga jauh lebih besar.
Pada saat investor masuk dalam tahap konsep, masih banyak ‘uncertainty” ketidakpastian yang akan terjadi di lapangan, seperti kemungkinan legalitas dari proyek tersebut (ini termasuk kepemilikan, ijin dan aspek-aspek legal), jangka waktu pembangunan tidak sesuai rencana awal, penyesuain fasad dan lay out yang terjadi di lapangan, kualitas bangunan dan mungkin juga harga jual akhir tidaklah sesuai dengan harapan. Oleh karena itu, walaupun “tergiur” dengan potensi profit yang besar untuk suatu pre-sale property, haruslah tetap diperhatikan;

Siapa developernya – sangat “crucial” dalam membeli pre-sale, karena yang dibeli lebih merupakan “janji seorang developer” untuk melaksanakan “konsep” proyeknya. Cari tahu siapa orang-orang dibelakang proyek ini, bagaimana track recordnya, proyek apa saja yang sudah dibangun, bagaimana ‘success rate’ dari proyek-proyek yang sebelumnya, bagaimana karakter developer ini. Sangat sering terjadi, pada saat developer sukses membuat happy para “early bird”, developer ini akan memiliki “followers” yaitu group of investor yang menunggu proyek-proyek yang dihasilkan oleh developer ini.

Oleh karena itu, suatu hal yang lumrah bagi pengembang sekelas Ciputra, untuk menjual pre-sale ratusan unit rumahnya hanya dalam waktu beberapa minggu saja.

Dimana lokasinya – ini sangat penting pada saat kita mau merealisasikan “profit” (menjual investasi) dari investasi. Apakah lokasinya bagus untuk proyek tersebut. Bagaimana potensi kenaikan harga tanah/property di daerah tersebut?

Apa Konsepnya – apakah commercial property, residential, condotel, time share investment, free standing villa atau dalam kompleks. Bagaimana after salesnya, apakah akan dikelola atau jual putus, siapa yang akan mengelola, adakah return garansi dan bagaimana meng-exercise return garansinya dan lain sebagainya.

Bagi mereka yang ketinggalan “pre-sale”, jangan khawatir, sebuah property yang bagus , tetap merupakan suatu investasi yang menguntungkan. Selalu cek karakteristiknya ya..

Kampoeng Villa – Kerobokan didesain sedemikian rupa sebagai Compound Villas untuk holiday rental. Berlokasi di daerah Kerobokan Umalas, sebuah lokasi yang sangat popular bagi holiday makers yang ingin merasakan suasana “village” tetapi masih dekat dengan pantai dan daerah Seminyak.

Keunikan dari Kampoeng Villa adalah bahwa masing-masing villa dijual dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) dan dijual dalam kondisi “fully furnished” lengkap dengan management service.
Kampoeng Villa – Kerobokan memberikan 2 potensi kepada investor, strong cash flow yang akan dihasilkan dari ‘return” holiday rental villa dan strong capital appreciation dari nilai property yang akan terus meningkat. Adanya garansi return dan garansi Buy Back sampai 220%, selain menunjukan suatu komitmen dari pihak developer untuk berprestasi juga memberikan “safety net” bagi investor. Dengan kata lain, risiko investasinya bisa dihitung. Selamat berinvestasi.

Related News

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Flag Counter

Copyright © 2018 ISEEBALI . All Rights Reserved . Designed by Literatur Negeri